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2005年10月24日 (月)

J-Reitの負け組

このブログではこれまで再三にわたってJ-Reitの勝ち組と負け組への二極分化について取り上げてきたが、今日(10月24日)付の日経公社債情報に「逆風強まるREIT市場」と題して負け組に関する興味深い記事が掲載されている。(有料出版物なので以下要点のみ紹介するが、ゼミ生は図書館で読んでおいて下さい。)

*19日に上場したDAオフィスの初値が公募価格割れ。これで今年度に新規上場したReitは4勝5敗。

*投資口価格が一口純資産を下回るようでは満足な資金が集まらない。

*新興の鑑定会社の中には鑑定が甘い(物件の過大評価)ところがある。

*ファンドの運用会社が母体となるREITが増え、利益相反が懸念されている。(母体のファンドから物件を移してREITを組成するケースなど)

*不動産価格の上昇がかえって新規購入物件の価格上昇による賃料利回りの低下と借入比率の上昇に結びつきやすくなっている。

特に最後の点はこれまでも何回か取り上げて来た重要なポイント。JーReitは収益をキャッシュ・フローに依存する商品であり、不動産価格の上昇は利回りの低下をもたらすマイナス要因になり得るのだ。不動産価格の上昇を見て買うなら収益をキャピタル・ゲインに依存する不動産会社銘柄であり、JーReitを買うのは勘違いであることに注意する必要がある。

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